3月29日，万科集团（000002.SZ，简称“万科”）披露2023年年报，2023年其实现营业收入4657.4亿元，同比下降7.56%；归属于上市公司股东的净利润（简称“净利润”）121.6亿元，相比2022年的226.9亿元减少了105.3亿元，降幅达46.4%，接近腰斩。 值得一提的是，万科打破31年的分红惯例，2023年将不派发股息，是其上市以来首次不分红，令市场感受到了万科传递的“寒意”。 为了让公司平稳度过转型期，万科首次提出降杠杆目标——未来两年削减付息债务1000亿元以上，削债金额占当前有息债务的三分之一。 万科管理层也在与万科共进退，公司8位高管自愿放弃2023年度奖金，自报告披露之日起，董事会主席郁亮、总裁祝九胜、监事会主席解冻自愿领取月薪税前1万元。 营收净利双降 早在2019年，万科率先提出“活下去”，彼时是对企业经营发展的反思和前瞻性战略的体现。 如今，“活下去”口号被再度提及，万科自身也遇到了切实的困难。 2023年，万科实现营收4657.4亿元，同比下滑7.56%，这是万科自2004年以来营收首次降低；实现净利润121.6亿元，同比降幅达46.4%，相比2022年0.42%的增幅，不仅转升为降，更是接近腰斩。 其中，2023年第4季度，公司净利润为-14.59亿元，单季度同比降低126.2%，首次出现季度净利润亏损。 万科指出，净利润下降的主要原因是开发业务结算规模和结算毛利率下降，对部分开发项目计提了减值。 报告期内，公司新增计提存货跌价准备约34.9亿元，较上年大幅增加了30亿元，影响归属于母公司股东的净利润约29.5亿元，与大多数房企一样，资产减值损失对其利润影响非常大。 2023年，万科房地产开发及相关资产经营业务毛利率为15.4%，同比下降4.4个百分点，其中开发业务结算毛利率为15.7%。 销售方面，2023年万科实现销售面积2466万平方米，销售金额3761.2亿元，同比分别下滑6.2%和9.8%。 2024年前两个月，万科累计实现合同销售面积225.5万平方米，合同销售金额334.7亿元，同比减少43%。 在手现金跌破千亿大关 年报发布三天前，惠誉再次下调万科评级。将万科的长期外币发行人违约评级自“BBB”下调至“BB+”，并列入负面观察名单。 惠誉认为，此次评级下调原因是万科销售业绩不佳，叠加资本市场波动，令其融资途径进一步收窄。同时，万科应对将到期债务等因素，可能导致财务灵活性持续恶化。 截至2023年底，万科剔除预收房款后的资产负债率为65.5%，较上年末下降3.7个百分点，连续5年下降，净负债率54.66%，较上年末增加11.05个百分点， 期末，万科在手现金998.14亿元，比上年末1372.08亿元减少了314亿元，若按年份看，时隔6年跌破了千亿现金大关。 截至2023年底，万科有息负债合计3200.5亿元，其中短期借款余额10.6亿元，比上年末的41.3亿元减少30.7亿元，一年内到期有息负债624.2亿元，依此看，万科在手现金仍能覆盖短债偿付，但较上年末有一定下滑。 值得注意的是，1992年以来，万科集团已保持了31年的分红传统，2023年决定不分红，或许也从侧面体现了万科集团当前对现金的渴求。 财务状况出现危机，万科在财报中做出深入的自我剖析：一是规模过快扩张时期，部分投资判断过于乐观，这些项目消化还需要一段时间；二是经营性不动产天然存在资金回收周期长、占压大的难点，有关融资机制成熟后才能完全解决。 截至2024年3月末，万科已在22个城市上报住建融资协调机制白名单项目42个，涉及新增融资169.5亿，后续将组织各个城市按照要求积极申报。 近日，万科旗下中金印力REITs正在进入发售及募资期，计划募资32.6亿元，期限25年。其中，万科第一大股东的深铁集团认购额预估10亿元。此外，万科旗下万维物流也在筹备旗下3个物流项目的REITs上市融资。 整体来看，2023年，万科在境内外合计新获取的融资近900亿元，其中，境内新增融资766亿元，新增融资的综合成本为3.61%。在获得金融机构的实际支持后，管理层坦言，剔除预售监管资金后，2024年公司在债务偿还上，“有压力，但能过关”。 高管集体降薪坚定降杠杆 “管理团队坚决不躺平，一定会跨过阶段性关口。”应对当下的寒冬局面，万科高管主动进行自愿降薪。2023年年报显示，万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜、监事会主席解冻自愿领取月薪税前1万元。 据悉，郁亮在2019年、2020年的税前报酬总额超1200万元，同期祝九胜税前报酬总额超1100万元，解冻税前报酬总额超800万元。2021年万科净利润接近腰斩，郁亮也是自愿放弃年度奖金，实际年度即时现金薪酬为（税前）144.9万元。 与此同时，公司积极调整组织架构，2024年以来，万科先后完成对南方区域和上海区域城市公司的组织设置，进一步促进城市间资源的高效配置整合和人才的灵活调配。 当前，房地产市场面临着供求关系转变、行业模式转型和融资方式调整等多重变化。 万科明确未来重点：确保安全底线、应对不确定性，坚定降杠杆。公司拟通过盘活存量资产、降杠杆等方式增厚安全垫。2023年年报显示，万科将通过大宗资产、股权交易兑现“蓄水池”，2024年实现交易回款不低于300亿元。 同时，万科计划未来两年削减付息债务1000亿元以上，相当于两年削减三分之一的债务。 2023年，万科拿地整体仍保持了一定的力度，全年累计获取新项目43个，权益地价总额达463.2亿元，新增项目平均地价为13899元/平方米，主要以宅地为主，分布在北京、上海、杭州、成都等高能级城市，也反映出公司对未来市场的潜在信心。 本文源自长江商报 |
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